{"id":2029,"date":"2025-12-01T10:08:57","date_gmt":"2025-12-01T09:08:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ecoledejulie.fr\/blog\/?p=2029"},"modified":"2025-12-01T10:21:32","modified_gmt":"2025-12-01T09:21:32","slug":"elle-refuse-quitter-logement-fin-bail-puis-tombe-dune-fenetre-son-proprietaire-condamne-justice","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ecoledejulie.fr\/blog\/elle-refuse-quitter-logement-fin-bail-puis-tombe-dune-fenetre-son-proprietaire-condamne-justice\/","title":{"rendered":"Elle refuse de quitter l’appartement \u00e0 la fin du bail puis tombe d’une fen\u00eatre, son propri\u00e9taire condamn\u00e9 par la justice"},"content":{"rendered":"

La mise en location d’un bien immobilier expose les bailleurs \u00e0 diverses situations d\u00e9licates, notamment lorsqu’un occupant d\u00e9cide de se maintenir ill\u00e9galement dans les lieux apr\u00e8s l’expiration du contrat de bail. Cette probl\u00e9matique prend une tournure particuli\u00e8rement complexe quand des accidents surviennent durant cette p\u00e9riode d’occupation ill\u00e9gitime. Un arr\u00eat rendu par la Cour de Cassation le 15 septembre 2022 illustre parfaitement les responsabilit\u00e9s qui incombent aux propri\u00e9taires<\/strong>, m\u00eame face \u00e0 des occupants sans titre.<\/p>\n

Les obligations du bailleur face \u00e0 une occupation sans droit ni titre<\/h2>\n

Lorsqu’un locataire refuse de restituer les cl\u00e9s \u00e0 l’issue du bail, le propri\u00e9taire ne peut se soustraire \u00e0 certaines obligations fondamentales<\/strong>. M\u00eame si l’occupant n’a plus aucun droit contractuel, le bailleur demeure tenu d’assurer la s\u00e9curit\u00e9 et l’entretien de son bien immobilier. Cette situation peut s’\u00e9terniser, particuli\u00e8rement si l’occupant se maintient strat\u00e9giquement avant la p\u00e9riode de tr\u00eave hivernale qui suspend les proc\u00e9dures d’expulsion pendant plusieurs mois.<\/p>\n

L’article 1244 du Code civil \u00e9tablit un principe clair : le propri\u00e9taire d’un b\u00e2timent r\u00e9pond des dommages caus\u00e9s par sa d\u00e9t\u00e9rioration<\/em> lorsque celle-ci r\u00e9sulte d’un d\u00e9faut d’entretien. Cette disposition s’applique ind\u00e9pendamment du statut l\u00e9gal de l’occupant. Le bailleur ne peut donc invoquer l’occupation ill\u00e9gitime pour se d\u00e9gager de sa responsabilit\u00e9 en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9 du b\u00e2timent.<\/p>\n

Durant une occupation sans titre, nombreux sont les propri\u00e9taires tent\u00e9s de cesser tout investissement dans l’entretien du logement. Ils consid\u00e8rent, \u00e0 tort, qu’ils ne doivent plus rien consacrer \u00e0 un bien dont ils sont priv\u00e9s de jouissance. Cette r\u00e9action, bien que compr\u00e9hensible sur le plan \u00e9motionnel, constitue une erreur juridique aux cons\u00e9quences potentiellement graves. Tout comme dans les situations familiales complexes impliquant des biens immobiliers<\/a>, les obligations l\u00e9gales persistent malgr\u00e9 les tensions relationnelles.<\/p>\n

L’affaire jug\u00e9e par la Cour de Cassation en septembre 2022<\/h2>\n

Dans cette affaire r\u00e9f\u00e9renc\u00e9e sous le num\u00e9ro 19-26249, les circonstances de l’accident r\u00e9v\u00e8lent les dangers du d\u00e9faut d’entretien<\/strong>. Une femme occupait un appartement de mani\u00e8re ill\u00e9gitime apr\u00e8s avoir refus\u00e9 de le quitter \u00e0 l’\u00e9ch\u00e9ance du bail. Durant cette p\u00e9riode, elle a chut\u00e9 depuis la fen\u00eatre de la cuisine en raison de la rupture d’un garde-corps d\u00e9faillant.<\/p>\n

L’occupante a d\u00e9cid\u00e9 d’engager une action en justice contre les propri\u00e9taires du logement pour obtenir r\u00e9paration de ses pr\u00e9judices. Les juridictions ont successivement examin\u00e9 cette affaire jusqu’\u00e0 la Cour de Cassation, qui a rendu un arr\u00eat d\u00e9favorable aux bailleurs. Les magistrats ont estim\u00e9 que le maintien ill\u00e9gal dans les lieux ne constituait pas une faute<\/em> permettant d’exon\u00e9rer le propri\u00e9taire de sa responsabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n
\u00c9l\u00e9ments du dossier<\/th>\nD\u00e9cision de justice<\/th>\n<\/tr>\n
Occupation sans droit ni titre<\/td>\nN’exon\u00e8re pas le propri\u00e9taire<\/td>\n<\/tr>\n
Descellement du garde-corps<\/td>\nD\u00e9faut d’entretien caract\u00e9ris\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n
Chute de l’occupante<\/td>\nDommage indemnisable<\/td>\n<\/tr>\n
Responsabilit\u00e9 du bailleur<\/td>\nEngagement total confirm\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

Le descellement du dispositif de s\u00e9curit\u00e9 r\u00e9sultait directement d’un manque d’entretien imputable aux propri\u00e9taires. Cette n\u00e9gligence a entra\u00een\u00e9 la mise en jeu de leur responsabilit\u00e9 civile<\/strong>, malgr\u00e9 le caract\u00e8re ill\u00e9gitime de la pr\u00e9sence de la victime dans le logement.<\/p>\n

Les risques encourus par les propri\u00e9taires n\u00e9gligents<\/h2>\n

Cette d\u00e9cision de justice souligne l’importance cruciale de maintenir un niveau d’entretien ad\u00e9quat, quelle que soit la situation d’occupation. Les propri\u00e9taires doivent prendre conscience que leur responsabilit\u00e9 demeure engag\u00e9e en cas de dommage<\/strong> li\u00e9 \u00e0 la v\u00e9tust\u00e9 ou au mauvais entretien de leur bien.<\/p>\n

Les cons\u00e9quences financi\u00e8res d’une condamnation peuvent \u00eatre consid\u00e9rables. Au-del\u00e0 de l’indemnisation des pr\u00e9judices corporels, le propri\u00e9taire doit assumer :<\/p>\n

    \n
  • Les frais m\u00e9dicaux et de r\u00e9\u00e9ducation de la victime<\/li>\n
  • L’indemnisation du pr\u00e9judice moral et physique<\/li>\n
  • Les honoraires d’avocat et frais de proc\u00e9dure<\/li>\n
  • Les \u00e9ventuelles p\u00e9nalit\u00e9s en cas de n\u00e9gligence caract\u00e9ris\u00e9e<\/li>\n
  • La perte de valeur du bien immobilier suite au sinistre<\/li>\n<\/ul>\n

    Un garde-corps d\u00e9fectueux, une installation \u00e9lectrique v\u00e9tuste ou une toiture d\u00e9grad\u00e9e peuvent repr\u00e9senter des dangers mortels pour les occupants. La jurisprudence refuse syst\u00e9matiquement d’admettre l’occupation ill\u00e9gitime comme circonstance exon\u00e9ratoire<\/em> de la responsabilit\u00e9 du propri\u00e9taire en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9 du b\u00e2ti.<\/p>\n

    Les pr\u00e9cautions \u00e0 adopter durant une occupation ill\u00e9gitime<\/h2>\n

    Face \u00e0 un occupant sans titre qui refuse de quitter le logement, les propri\u00e9taires doivent adopter une strat\u00e9gie \u00e9quilibr\u00e9e<\/strong> combinant d\u00e9marches juridiques et maintien des obligations d’entretien. La proc\u00e9dure d’expulsion doit \u00eatre engag\u00e9e rapidement aupr\u00e8s des instances comp\u00e9tentes, tout en poursuivant les interventions n\u00e9cessaires \u00e0 la pr\u00e9servation du bien.<\/p>\n

    Il convient de documenter m\u00e9ticuleusement toutes les actions entreprises pour assurer la s\u00e9curit\u00e9 du logement. Les propri\u00e9taires gagneront \u00e0 conserver les factures d’entretien, les rapports de diagnostic et les courriers adress\u00e9s \u00e0 l’occupant concernant les interventions pr\u00e9vues. Cette tra\u00e7abilit\u00e9 constitue une protection juridique pr\u00e9cieuse en cas de litige ult\u00e9rieur.<\/p>\n

    L’assurance habitation doit \u00eatre maintenue et le propri\u00e9taire informera son assureur de la situation d’occupation sans titre. Certains contrats pr\u00e9voient des garanties sp\u00e9cifiques pour ces situations contentieuses. Les visites r\u00e9guli\u00e8res du bien, accompagn\u00e9es si n\u00e9cessaire d’un huissier, permettent de constater l’\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral et d’identifier les d\u00e9gradations n\u00e9cessitant une intervention urgente.<\/p>\n

    Cette jurisprudence rappelle que le droit de propri\u00e9t\u00e9 s’accompagne de devoirs incontournables<\/em>, particuli\u00e8rement en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9 des personnes pr\u00e9sentes dans le b\u00e2timent, quelle que soit la l\u00e9gitimit\u00e9 de leur pr\u00e9sence.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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